房地产开发企业所得税管理办法 房地产开发企业所得税管理办法 预计毛利率

随着我国房地产市场的不断发展，房地产开发企业所得税的管理办法也日益完善。小编将围绕房地产开发企业所得税管理办法，特别是预计毛利率的确定与应用，进行深入探讨。

优惠政策与税负稳定

房地产开发企业所得税管理办法中，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，旨在降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。在增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。

预计毛利率计算方法

根据《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工结算，销售时均应计算预计毛利额。

预计毛利率的具体应用

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。这意味着，房地产开发企业在项目未完工前，需要根据预计的毛利率来预缴企业所得税。

预计毛利率的确定依据

房地产开发企业所得税预计毛利率主要依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）来确定。根据该办法第九条，房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得。

毛利率差异与企业所得税影响

房地产开发企业由于行业的特殊性，在收入的确认条件、确认时间上会计处理和所得税税务处理有很大的差异。小编将分析两者的差异及对企业所得税的影响。

临时性设施与永久性设施的处理

按照《企业会计准则》，对于属于临时性设施的效果样板间，按“销售费用”处理，对于属于永久性设施的实景样板间，作为开发成本处理。《***税务总局关于的通知》国税发〔2009〕31号文第二十七条规定，开发产品完工后，企业可按规定将样板间成本计入销售费用。

调整销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率

关于调整房地产企业销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率有关问题的公告（2015年第1号）为进一步规范房地产企业的纳税行为，加强企业所得税预征管理，根据《***税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）。

重组业务涉及的企业所得税问题

根据财税〔2009〕59号文件第十条规定，若同一项重组业务涉及在境内外多个税种的纳税调整，税务机关应按照税收法律法规的有关规定，确定优先调整的税种及调整顺序，确保税收政策的统一性和一致性。